Mieten oder kaufen: Die ehrliche Rechnung ohne Mythen
„Miete ist rausgeworfenes Geld." Der Satz fällt in fast jeder Familie, meist gefolgt von der Behauptung, Kaufen sei immer besser. Beides stimmt so nicht. Ob Mieten oder Kaufen für eine Person sinnvoller ist, hängt von wenigen Zahlen ab – und die lassen sich ausrechnen.
Was der Kauf wirklich kostet
Der Kaufpreis ist nur der Anfang. Dazu kommen die Kaufnebenkosten: die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises), Notar- und Grundbuchkosten und, je nach Bundesland und Objekt, die Provision für den Makler. Zusammen sind das schnell 10 Prozent und mehr des Kaufpreises – Geld, das beim Weiterverkauf zuerst wieder verdient werden will.
Danach laufen die Kosten weiter: Instandhaltungsrücklage, Reparaturen, Grundsteuer, Versicherungen und die Zinsen der Finanzierung. Wer nur die Miete mit der Kreditrate vergleicht, vergleicht zwei verschiedene Dinge miteinander.
Der Vergleich über 20 Jahre
Eine ehrliche Rechnung vergleicht zwei Lebensläufe über die gleiche Zeit: In dem einen wohnt die Person zur Miete und investiert den Betrag, den die andere Person in Eigenkapital und Kaufnebenkosten steckt. Im anderen kauft die Person und bezahlt Tilgung, Zinsen und laufende Kosten. Am Ende stehen zwei Vermögenswerte gegenüber – auf der einen Seite das angelegte Kapital plus Sparanteil, auf der anderen die Immobilie.
Eine erste Orientierung liefert der Kaufpreisfaktor: Kaufpreis geteilt durch die Jahres-Kaltmiete. Je höher der Faktor, umso eher lohnt sich das Mieten rein rechnerisch; je niedriger, umso eher kann Kaufen im Vorteil sein. Faktoren von 25 bis 30 sind in deutschen Städten keine Seltenheit – das ist keine Aussage für oder gegen irgendetwas, aber sie zeigt: Der pauschale Satz „Miete ist rausgeworfenes Geld" ist keine Rechnung.
Wann Mieten die bessere Wahl sein kann
Mieten ist rechnerisch attraktiver, wenn der Kaufpreisfaktor hoch ist, wenn wenig Eigenkapital zur Verfügung steht oder wenn sich die Lebenssituation ändern kann. Denn Mieten ist eine Entscheidung mit Ausstieg: Der Umzug in eine andere Stadt oder eine kleinere Wohnung ist eine Kündigungsfrist entfernt, kein Verkauf mit Kosten und Zeit.
Die Kaufnebenkosten brauchen Jahre, um sich allein durch die ersparte Miete zu refinanzieren. Wer die Immobilie vorher wieder verkauft, kann diese Zeit nicht einlösen.
Wann Kaufen besser sein kann
Kaufen kann besser sein, wenn der Aufenthalt lang geplant ist, das Einkommen stabil bleibt, genug Eigenkapital (einschließlich der Kaufnebenkosten) vorhanden ist und der Kaufpreisfaktor niedrig genug ist. Der Eigentümer zahlt auf das eigene Vermögen, nicht an einen Vermieter – und am Ende der Tilgung sinken die Wohnkosten auf die laufenden Betriebskosten.
Das ist keine Frage des Bauchgefühls, sondern der vier Zahlen oben. Wer die Rechnung kennt, kann beide Lebensläufe nebeneinanderlegen und sich bewusst entscheiden – auch wenn die Entscheidung am Ende aus nicht-finanziellen Gründen anders ausfällt.
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